HYFGS—2021—001

惠阳府办〔2021〕10号

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构：

　　《惠州市惠阳区农村不动产“房地一体”登记发证工作实施细则》业经五届114次区政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请经向区自然资源局反映。

　　九游老哥J9俱乐部官网办公室  

　　2021年9月6日      

惠州市惠阳区农村不动产“房地一体”登记发证工作实施细则

　　第一章  总则

　　第一条  为实践乡村振兴计划，加快推进我区宅基地使用权及其他地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其他地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作，明晰农村集体资产产权，维护农民合法权益，根据《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》和《惠州市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证实施方案》的有关精神，结合我区实际，制定本细则。

　　第二条  本细则所称“房地一体”农村宅基地和集体建设用地登记”，是指由区政府以“总登记”方式，对符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。

　　本次“总登记”是指区政府根据上级安排部署及工作需要，在一定期限内对本行政区域内的不动产进行统一的权属登记。

　　第二章  登记范围

　　第三条  全区集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及在2020年10月27日前建成的地上永久性存续性的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性、生产生活辅助性建（构）筑物及空地。独立成宗的厨房原则上认定为生活辅助性建筑物。

　　第四条  已整村搬迁或已列入拆除范围的原旧村庄房屋不纳入本轮“总登记”范围。

　　第五条  下列情形之一的不予确权登记：

　　（一）占用永久基本农田建房的；

　　（二）不符合本细则有关确权登记的主体资格规定的；

　　（三）乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房的；

　　（四）城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的；

　　（五）非本农村宅基地所在地的农村集体经济组织成员非法购买农村宅基地的；

　　（六）集体所有土地上开发的商品住房；

　　（七）已列入折旧复垦范围、土地征收、“三清三拆”范围内的房屋；

　　（八）属于D级危房的；

　　（九）经调处房屋权属仍有争议的。

　　（十）国家、省、市相关文件规定的其他不予确权登记的情形。

　　第三章  登记原则

　　第六条  宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记必须符合 “一户只能拥有一处宅基地”的规定。

　　“一户多宅”的可通过“分户”申请确权登记。分户后，每名成年（满18周岁）子女均可单独认定为一户，并按规定申请确权登记一处宅基地。夫妻与未成年子女只能共同认定为一户。

　　   第七条  宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记遵循“以房屋建成正在使用的现状或者用地批准文件（土地权属证书）的批准（登记）情况为基础，以村民小组（村集体经济组织）、村民委员会、镇政府（含街道，下同）认定和审核为依据”原则。

　　第八条 为做好本次房地一体农村宅基地确权登记与我区农房管理政策的衔接，按照“依法依规、尊重历史、实事求是、便民利民”的原则，宅基地登记用地面积不得超过120平方米、房屋登记建筑面积不超过480平方米、登记层数不超过6层。

　　第九条  1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前已建成的房屋，或者有合法的宅基地使用权来源材料的，登记不受前款有关用地面积和层数规定的限制；1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建成的房屋，或者有合法规划审批材料的，登记不受前款有关建筑面积和层数规定的限制。

　　第十条  已分别颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和《房屋所有权证》或者已按“房地一体”登记颁发《不动产权证书》的房屋，遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效。“总登记”换发《不动产权证书》的，原证书应收回注销。

　　第四章  申请登记主体

　　第十一条 宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。

　　有下列情形之一且经房屋所在地的村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：

　　（一）本村原村民合法取得宅基地使用权及房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；

　　（二）非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；

　　（三）已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋所有权占用农村宅基地的；

　　（四）非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的。

　　其他未明确的对象，按相关程序经该村集体经济组织或村民委员会认定后，报镇政府审核确认。

　　第十二条  集体建设用地使用权及其地上房屋（建筑物、构筑物）所有权申请登记发证的主体应符合下列情形之一：

　　（一）经批准使用集体土地兴办镇村公益事业和公共设施的镇村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；

　　（二）经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括但不限于国有、集体、私营企业，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；

　　（三）经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；

　　（四）符合相关国家试点改革政策并经批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

　　第五章  登记程序

　　第十三条  以区政府名义在全区范围内发布宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权总登记公告，明确总登记范围、时限、条件等要求，并通过区人民政府门户网站、媒体、张贴告示等方式向社会公告。

　　第十四条  在农村地籍调查成果的基础上，按照《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产权籍调查技术方案（试行）》《地籍调查细则》《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》的要求和技术标准，分区域采用不同精度测量方法，补充开展权籍调查，形成满足“房地一体”登记要求的权籍调查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺绘制宗地图、界址点坐标及房产分户图，编制不动产单元号。集体建设用地和多宗宅基地合建房屋必须满足不动产权籍调查成果要求。

　　权属调查采用单边指界的方式进行，由镇政府统一组织村委、村集体及相关权利人对本宗地进行现场指界，签字确认权属界线（权利人因特殊原因确实无法到现场指界确认的，权利人可书面委托村民委员会、村集体及其指定人员代为指界确认）。

　　第十五条 区自然资源局统一组织制定相关表格，权属调查指界时，由镇政府同步组织辖区村民小组（村集体经济组织经营管理）、村民委员会分批集中签署确认相关资料，并收集确权登记所需资料。

　　（一）本集体（或非本集体）经济组织成员申请农村宅基地及地上房屋所有权“房地一体”的，收集以下材料：

　　1.不动产登记申请书；

　　2.申请人身份证明材料、户籍证明材料，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明；

　　3.权属来源材料；

　　4.权籍调查成果；

　　5.房屋符合规划或建设的相关材料；

　　6.《惠阳区宅基地及房屋确权登记申请审批表》；

　　7.公示、公告证明材料；

　　8.房屋质量承诺书。

　　（二）本集体经济组织申请集体建设用地及地上房屋所有权“房地一体”的，收集以下资料：

　　1.不动产登记申请书；

　　2.申请人身份证明材料，委托代理的还需提交委托书和代理人身份证明；

　　3.权属来源材料；

　　4.权籍调查成果；

　　5.建设工程符合规划的材料；

　　6.建设工程已竣工的材料；

　　7.《惠阳区集体建设用地及房屋确权登记申请审批表》；

　　8.公示、公告证明材料。

　　第十六条  相关登记资料收集整理后，由镇政府统一提交不动产登记机构。经不动产登记机构预审后，由不动产登记机构将不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容以总表方式在区政府门户网站、村民委员会、村集体经济组织进行公告，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。公告无异议后，由不动产登记机构予以确权登记和制作不动产权证书。有异议的，待权属明晰后，对异议部分重新公告。

　　制证完成后，由镇政府统一向权利人（委托代理人）发放不动产权证书。

　　第六章  确权登记的规定

　　第十七条  本细则实施之前已完成建设的房屋，不占用永久基本农田的，按照尊重历史、应登尽登原则予以办理。

　　第十八条权籍调查经费、证书工本费等统一由区政府承担，不得向农民群众收取任何费用，不得额外增加农民群众负担。

　　第十九条  有合法的用地使用权来源材料，地上房屋已办理规划审批手续且已经竣工的，依法予以确权登记。

　　第二十条  有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理规划审批手续的，按下列原则办理：

　　（一）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建成至今未扩建的，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记；

　　（二）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后建成的，按规定报镇政府补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　第二十一条  无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：

　　（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇政府审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。

　　（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇政府审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

　　（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报镇政府补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　（4）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报镇政府补办用地审批手续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，按规定报镇政府补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　第二十二条镇政府补办宅基地用地手续、规划手续时，宅基地用地审批面积不得超过120平方米，规划审批建筑面积不超过480平方米、层数不超过6层。

　　第二十三条  集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理： 

　　（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇、村公益事业和公共设施，经所在镇政府审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇政府审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，镇、村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，依据区政府或土地管理行政部门批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

　　（三）对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经镇政府审核，报区政府批准，予以确权登记。

　　第二十四条  集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律、法规规定办理。

　　第二十五条 多户使用宅基地合建房屋，报农民集体经济组织同意的，可确定宅基地使用权及房屋所有权为全体权利人共有予以确权登记。

　　第二十六条  因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，经镇政府、农民集体经济组织、村委会认定或提供调解协商证明材料，明确宅基地使用权和房屋所有权确权登记的权利主体。

　　第七章  附  则

　　第二十七条  本实施细则只适用于本轮以“总登记”方式进行的宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记颁证工作。

　　第二十八条  本实施细则自印发之日起30日后施行，有效期为3年。