HYFGS—2017—005 

惠阳府办〔2017〕19号

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构：

      修订后的《惠州市惠阳区土地储备管理暂行办法》业经五届8次区政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请迳向区土地储备中心反映。

九游老哥J9俱乐部官网办公室

　　　　　　　　　　　　　　2017年4月25日   

惠州市惠阳区土地储备管理暂行办法

第一章  总则

第一条　为了完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地一级市场，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《惠州市土地储备实施办法》等法律、法规的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条　本行政区域内国有土地储备工作，适用本办法。

第三条　本办法所称土地储备，是指区政府根据社会经济发展的要求，按照土地利用总体规划和城市总体规划，结合土地利用年度计划，依法采取收购、移交、收回等方式取得土地，进行前期开发、储存，以备供应土地的行为。

第四条　区政府成立土地储备计划和土地利用计划编制领导小组，指导编制土地储备计划和土地利用计划。

第五条  区土地储备中心是区政府设立的土地储备机构，负责本区土地储备工作；区盘整办会同各镇（含街道，下同）及相关职能部门按照区政府工作安排具体负责土地盘整收储工作；区征地中心会同各镇及相关职能部门负责集体土地征收、补偿工作；区动迁办会同各镇及相关职能部门负责城镇范围内房屋拆迁、安置、补偿等工作。

第二章 土地储备计划管理

　　第六条  在区土地储备计划和土地利用计划编制领导小组的指导下，区土地储备中心会同区土地行政主管部门和区财政部门，根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济发展各行业用地需求，合理确定年度储备土地总规模、存量建设用地储备规模、新增建设用地储备规模、供应规模、计划年度末储备土地规模等，并对年度土地储备资金和开发利用资金需求与资金筹措、土地储备成本与收益等进行经济分析，对国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式等做出合理的安排，编制切实可行的年度土地储备计划和年度土地利用计划。

　　第七条　年度土地储备计划和年度土地利用计划经区政府批准，并报上级国土资源管理部门备案后组织实施。各镇及区发改、住建、国土资源、财政、环保等职能部门，按照职责分工各负其责、相互配合，认真贯彻落实年度土地储备计划和年度土地利用计划。

第三章 土地收储的方式及补偿

　　第八条　储备土地通过以下方式收储入库：

 （一）收购收回。

根据区政府批准实施的盘整补偿方案，通过与原用地单位或土地权利人协商，按规定标准补偿收回土地。

（二）移交入库。

相关部门通过下列方式取得的土地，按程序移交区土地储备中心统一管理。

1.司法机关、行政机关罚没的土地。

2.区国土资源分局、区国资办、区公用事业局或由各镇等单位管理的土地，包括已依法完善征地手续或国有农用地转用手续的土地。

    （三）依法收回。

    1.土地使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的土地。

    2.公路、铁路等机构核准报废的土地。

    3.因单位搬迁、解散、撤销、破产、进行产业结构调整或其他原因停止使用的行政划拨土地。

    4.政府依法收回的闲置土地。

    5.解除土地使用权出让合同收回的土地。

    6.因公共利益需要提前收回的土地。

　　（四）法律法规允许的其他方式。

第九条　储备土地的补偿原则：

（一）土地权利人以出让方式取得土地使用权的，政府通过依法收回或收购收回该土地使用权的，原则上采取现金补偿或容积率补偿，2种方式可合并使用或单独使用。

1.当宗地需全部收回时，采取现金补偿。

2.当宗地被部分收回时，根据城市规划，剩余土地的容积率比土地出让时约定的容积率高的，将被收回的土地建筑面积折算容积率补偿到剩余地块，但最高不能超过规划设定的容积率。差额容积率以被收回土地计容面积进行抵扣，进行容积率补偿后，剩余土地则采取现金补偿。

容积率方式补偿由区住建部门确定，区盘整办根据城乡规划建设联审会议纪要和宗地规划条件确定的补偿计算方式，落实土地收回工作。

（二）土地权利人以划拨方式取得土地使用权的，政府通过依法收回或收购收回该土地使用权的，一律采取现金补偿。

（三）对符合《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）及相关法律法规规定可以置换土地的，经区政府批准后，可以等值置换用途相同的土地。

第十条　储备土地的补偿标准：

（一）对历史上已审批供地或通过出让方式取得的各类国有土地使用权的土地，因城市规划调整需要收回的，按如下标准予以补偿：

1.商业、住宅、综合用地（商住比例为商业10%、住宅90%计算，已明确商住比例的以明确的为准），按土地使用权剩余使用年限市场评估价收回补偿，土地出让时未明确容积率的，统一按《九游老哥J9俱乐部官网关于确认建设用地基准容积率的实施意见》（惠阳府〔2016〕25号）规定的容积率标准执行（即淡水街道、秋长街道、三和街道、沙田镇容积率为2.4，其余各镇容积率为2.0），土地出让时已明确容积率的以明确的为准。

2.工业用地等（含其他用途出让地）按剩余使用年限市场评估价收回。

（二）对通过招拍挂出让方式取得的各类土地使用权，因企业提出调整规划并需要政府收购收回，经区政府批准同意并重新挂牌出让的，按原取得土地成本价格不计利息收购收回给予补偿。

（三）划拨土地按土地出让评估价的60%进行补偿（评估的土地使用条件按划拨时的约定；划拨土地时未约定的，按我区容积率界定的方式认定）。

（四）历史上由单位征地但未办理国有土地使用权证的土地，原单位已付清农民征地款和附着物及青苗补偿款、权属无争议，能协助政府与农民签订征地协议、完善征地手续的，以及已供未缴清出让金等规费的出让用地，按照《惠州市惠阳区土地成本补偿标准及土地收益使用暂行办法》（惠阳府办〔2016〕21号）规定标准进行补偿。

（五）对符合调整置换方式且具备置换条件收回的土地，按照剩余使用年限市场评估价等值置换的原则进行置换。

（六）容积率补偿按同用途等建筑面积补偿，不同用途的不得进行容积互换补偿。

（七）地块经核实认定为企业原因造成的闲置土地，应按《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定先缴交土地闲置费后再对土地予以补偿。

（八）地上建（构）筑物，已依法办理报建手续的按《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定按市场价值评估予以补偿；报建手续不完善且2009年卫片执法卫星影像图上存在的，按征地补偿标准予以补偿；报建手续不完善且2009年卫片执法卫星影像图上不存在的，依法不予补偿。

依法办理报建手续且没有形成地上建筑的桩基工程，以区财政局工程预结算审核中心审核确认的投资金额予以补偿。

地上青苗、果木等附着物参照征地补偿标准予以补偿。

第四章 土地收储的程序

　　第十一条　土地收购的程序：

（一）用地单位申请或经区政府批准收购、收回的土地，确定为收购、收回任务。

  （二）土地权属调查和现场勘查。

区盘整办负责核查拟收储土地的权属登记及查封、抵押情况。相关镇会同属地国土资源所现场调查土地现状，包括地上附着物权属、征地补偿、预留地落实等情况，填写《建设用地情况调查表》及制作现场图片、航拍图，并测量出具数字化图。

（三）由区盘整办或相关镇向权利人发出《拟收回土地使用权通知》或盘整通知。

    （四）登记相关资料，并与权利人协商收回用地补偿事宜，同时权利人提供相关资料。

  （五）拟订盘整补偿方案。

根据第九条、第十条规定，分类确定补偿方式和标准。

（六）征询意见。

拟收储土地的盘整补偿方案应当征询土地使用权人的意见。

    （七）方案报批。

    盘整补偿方案征求相关部门意见并修改完善后，按规定程序报区政府审批或区土地联审领导小组成员会议讨论，经批准后实施。
　　（八）组织实施。

盘整补偿方案经区政府批准或区土地联审领导小组成员会议讨论通过后，按如下程序实施：

    1.签订协议。由区土地储备中心或者相关镇与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。

    2.土地清场。相关镇负责清场的，由其与地上物权利人签订《地上物补偿协议》并落实清场工作。

    3.土地补偿（挂账收回除外）。根据签订的补偿协议支付相关补偿费给土地权利人。

    4.注销用地批准文件或不动产权证（含国有土地使用权证）。在完成上述工作后，相关镇将有关资料报送到区盘整办，由区盘整办会同区国土资源分局下达收地批复文件，注销原国有土地使用权证或用地批准文件（涉及不动产登记的，凭收地批复文件，由不动产登记局依法注销）。

    （九）资料归档。

区盘整办收集整理资料，并登记造册归档。

第十二条  土地移交入库的程序：

（一）移交土地的提起。

根据本办法规定需移交的土地或经区政府批准需移交入库的土地，经原管理土地的单位向区土地储备中心书面提出移交土地事项。

（二）土地权属调查和现场勘查。

区土地储备中心协调区盘整办和相关镇开展调查工作，核查拟移交土地的权属登记状况及查封、抵押情况，相关镇会同属地国土资源所现场调查土地现状、征地补偿、预留地落实等情况，填写《建设用地调查情况表》及制作现场图片、航拍图，并测量出具数字化图。

（三）拟订移交土地成本（补偿）核算方案。

对拟移交入库的土地进行成本或补偿核算，拟订成本（补偿）核算方案。

（四）征询意见。

移交土地成本或补偿核算方案征询移交单位意见。

（五）方案报批。

征求相关部门意见并修改完善后，按规定程序报区政府审批或区土地联审领导小组成员会议讨论，经批准后实施。
　  （六）组织实施。

1.签订土地移交协议。区土地储备中心与原管理土地的单位签订《国有土地移交协议》。

2.注销用地批准文件或不动产权证（含国有土地使用权证）。由区盘整办会同区国土资源分局下达收地批复文件，注销原国土证或用地批准文件（涉及不动产登记的，凭收地批复文件，由不动产登记局依法注销）。

3.落实补偿。根据补偿方案，对需以现金形式支付补偿的，由区土地储备中心向区政府请拨后支付。

    （七）资料归档。

    区盘整办收集整理资料，并登记造册归档。

  第十三条  依法收回土地的程序：

（一）对第八条第三款中第1～3类需收回的土地按有关法律法规的程序进行。

（二）对第八条第三款中第4～6类需收回的土地按如下程序进行：

1.闲置土地收回。

区国土资源分局根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）对闲置土地进行调查、认定和处置。

对适用《闲置土地处置办法》第十二条规定的“（四）协议有偿收回国有建设用地使用权”、“（五）置换土地”的方式处置的，由区国土资源分局会同区盘整办与土地使用权人进行协商，并根据协商结果拟定收回方案报经区政府同意后实施。

对适用《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第十四条规定的“无偿收回”的方式处置的，由区国土资源分局会同区盘整办拟定收回方案报经区政府同意后实施。

2.解除土地使用权出让合同的方式收回。

（1）对符合解除《土地使用权出让合同》条件的用地，由区国土资源分局转给区盘整办开展工作。

（2）土地权属调查和现场勘查。区盘整办负责核查土地的权属登记及查封、抵押情况，相关镇会同属地国土资源所现场调查土地状况、地上附着物权属、征地补偿、预留地落实等情况，填写《建设用地调查情况表》及制作现场图片、航拍图，并测量出具数字化图。

（3）区国土资源分局会同区盘整办向权利人发出《解除合同通知书》，告知收回用地事宜。

（4）资料登记与协商。在规定期限内，土地权利人持相关资料到区盘整办进行登记，由区盘整办与权利人协商收回土地补偿事宜。

（5）由区国土资源分局会同区盘整办拟订解除合同收回土地使用权补偿方案，报区政府审定。

（6）补偿方案送达。

（7）告知和听证。发出听证告知书，权利人申请听证，则召开听证会。区国土资源分局会同区盘整办根据听证情况，依照有关规定确需调整补偿标准的，按规定制定调整补偿方案，报区土地联审领导小组成员会议审定。方案调整后，权利人同意政府收回用地，可按收购收回的程序办理。

（8）报请区政府收回土地使用权，发出收回决定书。

经区政府批准以解除合同方式收回土地使用权后，由区国土资源分局下达《收回土地使用权决定书》。

    （9）收回决定书送达。

（10）注销用地批准文件或不动产权证（含国有土地使用权证书）。由区盘整办会同区国土资源分局下达收地批复文件，注销原国土证或用地批准文件（涉及不动产登记的，凭收地批复文件，由区不动产登记局依法注销）。

（11）资料归档。

区盘整办收集整理资料，并登记造册归档。

3.因公共利益需要提前收回。

（1）提前收回土地使用权宗地的确认。拟提前收回的地块规划功能，经区住建部门确定属公共设施或市政设施用地性质，并经区政府确定需开展收回土地使用权的，确认为需提前收回土地使用权宗地。

（2）土地权属调查和现场勘查。区盘整办负责核查土地的权属资料及查封、抵押情况，相关镇会同属地国土资源所现场调查土地状况、地上附着物权属、征地补偿、预留地落实等情况，填写《建设用地调查情况表》及制作现场图片、航拍图，并测量出具数字化图。

（3）由区国土资源分局会同区盘整办向权利人发出《收回土地使用权通知书》，告知收回用地事宜。

（4）资料登记与协商。在规定期限内，土地权利人持相关资料到区盘整办进行登记，由区盘整办与权利人协商收回土地补偿事宜。

（5）由区国土资源分局会同区盘整办拟订收回土地使用权补偿方案，报区政府审定。

（6）补偿方案送达。

（7）告知和听证。发出听证告知书，权利人申请听证，则召开听证会。

（8）报请区政府批准提前收回土地使用权。

区国土资源分局会同区盘整办根据听证情况，依照有关规定确需调整补偿标准的，按规定制定调整补偿方案，报区政府审定。方案调整后，报经区政府批准提前收回土地使用权。

（9）由区国土资源分局发出收回决定书。

（10）收回决定书送达。

（11）注销用地批准文件或不动产权证（含国有土地使用权证书）、并公告。下达收回决定后，由区国土资源分局和区不动产登记局注销原用地批准文件、国有土地使用权证或不动产登记证。

（12）资料归档。

区盘整办收集整理资料，并登记造册归档。

                  第五章 储备土地入库管理

第十四条  经收购收回、移交入库、依法收回等方式收储的土地，纳入区土地储备中心储备土地库进行管理。

第十五条  区土地储备中心以地块为单位建立储备土地的台帐、档案与土地储备管理信息系统。  

第十六条  入库的储备土地应当权属清晰、已收归政府所有并具备以下资料：

（一）区政府关于批准土地收储的会议纪要或批准文件。

（二）土地征用或收回土地批准文件。

（三）土地收储方案及收储协议。

（四）用地情况调查表及现场照片。

（五）用地数字化图。

（六）原国有土地使用权证、建设用地规划许可证、用地批准文件复印件及原国有土地使用权证证注销证明。

（七）土地补偿凭证等相关资料。

第十七条  储备土地入库后，区土地储备中心及时建立台账、档案及更新土地储备管理信息系统。

 第六章   储备土地的日常管理及开发利用

第十八条  区级财政拨付资金由各镇实施的盘整项目，盘整补偿工作完成后，土地应及时移交区土地储备中心统一管理，完善相关手续。

第十九条  新收储的土地，应当完成清场和支付地上物补偿，在移交入库时，由区土地储备中心和所在地镇到现场树立界桩与标识牌，并拍照存档。对完成界桩与标识牌设置的，按属地管理原则，由区土地储备中心委托所在地镇管理。

第二十条　储备土地采用有偿委托方式进行管理。

全区范围内的储备土地由所在地镇负责管理，管理费为每年0.5元/平方米，由区财政安排资金支付。具体由区土地储备中心在每年年末向区财政报送委托各镇管理的土地面积及考核结果、应支付的管理费，再由区财政核拨管理费给各镇。

第二十一条　管理费用于巡查储备土地、拆除违法建筑以及购买巡查和执法工具等日常开支。

第二十二条  各镇应当将储备土地委托管理情况连同各宗地的现状图片于每年12月前以书面形式报送区土地储备中心。未完成更新调查的暂停支付储备土地管理费。

第二十三条  所在地镇应当指派专人负责巡查受托管理的储备土地，树立界桩与标识牌等，确保储备土地不受侵占和破坏。各镇政府日常管理工作具体如下：

（一）开展日常巡逻，及时发现并协调有关部门依法查处和制止非法侵占、破坏储备土地的行为，包括违法抢建、抢种、砍伐树木、乱挖石土、乱倒垃圾余泥等破坏储备土地现状的行为。

（二）管理和保护储备土地上的市政基础设施以及其他已补偿的经济作物、构筑物等。

（三）对存在危险的地块采取安全防护措施，设置警示牌等。

（四）储备土地的复耕复种工作。

第二十四条  对出现违法抢建抢种、砍伐树木、乱挖石土、乱倒垃圾余泥等破坏储备土地现状的行为，各镇应在15个工作日内书面告知区土地储备中心，并协调有关部门依法及时制止、整改和恢复原貌，依法追究行为人的侵权责任。对抢种抢建的地上物，依法不予补偿。区土地储备中心对各镇告知的被侵占或违法使用的储备土地进行跟踪监督，确保各镇将储备土地恢复原貌。

第二十五条  区土地储备中心应当在每年第四季度组织人员对各镇管理储备土地的情况进行核实和监督。对发现侵占和破坏储备土地的行为，应当及时将相关情况通知所在镇，所在镇应当自接到通知后及时协调有关部门依法查处和制止侵占、破坏行为，并于15个工作日内将处置情况报送区土地储备中心。

第二十六条  发生下列严重侵占储备土地情形之一的，所在镇应当在发现之日起或自收到区土地储备中心通知之日起3个月内恢复到委托管理前原貌，否则暂停拨付当年的储备土地管理费用：

（一）委托管理后存在新的违法建筑。

（二）非法利用储备土地从事经营活动。

（三）委托管理后存在新的抢种现象。

（四）其他改变土地用途、非法占用储备土地、非法堆填土等严重损害储备土地的情形。

第二十七条  发现严重侵占储备土地情形，区土地储备中心应将相关情况及时报送区财政局，停止拨付储备土地管理费用。待所在镇处置完成并恢复原貌后，再行拨付。

第二十八条  各镇可根据实际情况，对近期无法开发利用的土地组织或委托当地村民耕种短期农作物（不含果木和观赏性园林、绿化植物），并签订临时耕种协议，约定政府需要使用土地时的交付时间、短期农作物补偿等事项。短期农作物按照《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》（惠州市人民政府令第86号）规定标准给予补偿。

第二十九条  储备土地的前期开发利用。土地前期开发涉及道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，按照国家工程建设的有关规定进行管理。

第七章 储备土地出库管理

第三十条  储备土地出库方式：

（一）出让、划拨、租赁（需通过招拍挂方式出租，出租期限最高不超过20年）、作价入股、授权经营。

（二）移交。

对本办法施行前已建成的公园、广场、绿地等非经营性基础设施或公用设施使用的，或按相关规定已开垦为农业用地或林业用地的，以及已用作水库、水源保护区、河道及堤围管理用地的，由区土地储备中心移交相关职能部门或所在镇使用和管理，并核销库存面积。

（三）临时使用。

储备土地可以安排临时使用（含临时施工使用及临时停车场等），但最长不超过2年；不得修建永久性建筑物。租金标准按《广东省土地管理实施办法》计算并签订临时使用土地协议书（不含镇组织复耕复种方式使用）。

第三十一条  以出让、划拨、租赁、作价入股、授权经营方式出库应当满足以下条件：

（一）收储补偿款已支付到位。

（二）达到“三通一平”供地条件，地上物已完成清场。

（三）不存在抵押登记等他项权和其他限制权力的情况。

第三十二条  储备土地出库程序。除按国家规定程序以授权经营、作价入股方式出库外，以出让、划拨、租赁方式出库和安排临时用地的，按如下程序进行：

（一）以出让、划拨、租赁方式出库由所在镇按以下程序进行：

1.清场。储备土地出库前需开展清场工作的，由所在镇根据实际情况制订清场方案，并征求区土地储备中心及相关部门意见，按程序报区政府批准后由所在镇负责实施。

2.申请。所在镇或相关部门向区土地储备中心提出土地出库申请。提交出库申请时，应当提供地块数字化图及现场图片。

3.审核。

区土地储备中心核实土地界址及土地清场补偿情况，并出具书面意见。　　

4.供地方案的拟订和审批。

区国土资源分局收到区土地储备中心的出库意见后，按程序拟订供地方案并请区政府审定。

5.储备土地核销。

完成供地后，区国土资源分局应当在供地完成后5个工作日内将供地批复文件及相关资料抄送区土地储备中心，以作备案核销，进行出库登记。

    6.土地交付使用。

    土地交付由所在镇按供地约定的交付时间落实。

（二）移交方式出库。

1.区土地储备中心根据土地管理部门出具的建设用地开垦验收批复文件、土地利用清查建设现状或城市规划批准情况，向所在镇或相关职能部门发出核实情况和征求意见函件，核实土地是否符合移交出库条件（向区住建部门核实规划情况、向用地和管理单位核实情况征求意见，向区国土资源、财政部门征求意见）。　　

2.区土地储备中心会同相关镇对拟移交土地进行现状测量和现场拍照。

3.区土地储备中心拟订移交方案，并报区政府审定。

4.经区政府批准后，区土地储备中心与接收单位签订土地移交协议，明确职责权利。　　

第三十三条  储备库核销备案。

完成供地和已移交管理的储备土地，区土地储备中心应当及时核减相应的管理面积，并完善委托管理档案材料。

第八章  资金管理

第三十四条  土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）及相关规定。

 第九章  附则

第三十五条  本办法自2017年5月1日起施行，有效期2年。《惠州市惠阳区土地储备管理暂行办法》（惠阳府办〔2015〕9号）同时废止。