HYFGS—2017—004

九游老哥J9俱乐部官网办公室关于印发惠阳区个人住宅

规划用地整合开发实施意见的通知

惠阳府办〔2017〕12号

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构：

    《惠州市惠阳区个人住宅规划用地整合开发实施意见》业经五届5次区政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请迳向区住房城乡规划建设局、区国土资源分局反映。

　九游老哥J9俱乐部官网办公室

　　　　　　　　　　　　　　2017年3月20日     

惠州市惠阳区个人住宅规划用地整合开发实施意见  

第一章　　总 则

第一条  为整合开发我区个人住宅规划用地，优化人居环境，完善城市功能，提升城市形象，提高土地利用效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》，国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）和国土资源部《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》（国土资发〔2012〕47号），以及省、市有关文件精神，结合我区实际，制定本实施意见。

第二条  本意见所称个人住宅规划用地，是指早期规划独立占地，由居民或村民自行建设、规划成片且经现场勘查可整合建设的用地。

第三条  本意见适用于我区辖区早期已办理国有土地使用证的个人住宅规划用地（含已由企业收回的个人住宅规划用地）的整合开发。

第四条  个人住宅规划用地整合开发应遵循依法、公正、自愿、节约的原则，充分调动各方面积极性，按照“政府引导、市场运作、以人为本、合作共赢”的思路，坚持综合开发与配套建设相结合，成片开发与零星地块整合相并重，先易后难，分步实施，逐步实现居住环境优美、基础设施齐全、配套设施完善的宜居目标。

第二章   整合开发模式

第五条  依据城乡规划和土地利用规划，结合个人住宅规划用地审批、建成情况，综合评估整合开发可行性，按照“分类处理、综合开发、配套建设”的原则，充分发挥个人住宅规划用地业主和社会企业的积极性，有针对性地开展整合开发工作，不断探索整合开发模式。

第六条  因依法修改城乡规划或土地利用规划，造成个人住宅规划用地性质全部或部分变更后剩余部分无法利用，有下列情况之一的，采用政府主导整合开发模式，由政府采取现金补偿或整体置换的方式进行盘整收回：

（一）规划为道路与交通设施用地的（如城市道路用地、城市轨道交通用地等）；

（二）规划为绿地与广场用地的（如公园绿地、防护绿地等）；

（三）规划为公共管理与公共服务设施用地的（如医疗卫生用地、教育科研用地、文化设施用地等）；

（四）规划为其它公益类非经营性用地的。

第七条  对符合城乡规划和土地利用规划的个人住宅规划用地，引导、鼓励企业收购整合开发，收购方式可以是货币补偿或物业置换等。

第三章   整合开发要求

第八条　个人住宅规划用地整合开发必须符合城乡规划、土地利用规划、产业发展规划的要求，与城市基础设施承受能力相适应。按照就近集中、成片开发的要求，做好整合开发布局，避免基础设施和公共服务设施的重复建设及土地、资金等资源浪费。

第九条　区财政每年在土地出让纯收益中安排一定资金，专项用于政府盘整收回不符合城乡规划或土地利用规划的个人住宅规划用地，以达到逐步消化的目标。

第十条　个人住宅规划用地各业主联合整合开发的，应按照相关规定成立合作企业或者股份公司（下称“合作企业”），以企业名义进行开发建设。

第十一条　企业收购个人住宅规划用地进行整合开发，由企业与原个人住宅规划用地业主自行协商好物业置换比例、货币补偿价格等相关事宜。

第十二条　土地收购整合经批准办理相关用地、建设手续后2年未使用的，政府有权依法收回；未按合同期限内规定开发利用全部土地的，政府有权依法收回其未使用部分的土地使用权。

第四章 　政策扶持

第十三条 整合原则。

（一）原则上将所有符合条件的个人住宅规划用地国有土地使用证合宗，面积为各地块面积之和。

（二）合宗用地四至范围线可根据批准的规划建筑设计方案的建筑占地轮廓线划定。合宗后用地能满足整合开发条件的，其余用地可不再办理国有土地使用证，在权益清晰、符合规划的条件下，可配建公共的绿地、停车位、活动场地等，建筑物不得占用。

（三）合宗后用地不能满足整合开发条件的，原规划范围内未办理国有土地使用证的用地须根据批准的规划建筑设计方案，由整合企业按程序完善出让手续（含少部分有审批手续尚未办理国土证的地块）。

第十四条 整合规划条件。

（一）个人住宅规划用地的规划条件按《惠阳区关于个人住宅规划建设技术标准的实施意见》执行。

1.惠阳中心城区（含淡水、秋长、三和街道，沙田镇）范围内，临宽度小于24米规划道路的个人住宅用地容积率定为2.4；临宽度大于或等于24米规划道路的个人住宅用地容积率定为3.0。新圩、镇隆、永湖、良井、平潭镇范围内，临宽度小于24米规划道路的个人住宅用地容积率定为2.0；临宽度大于或等于24米规划道路的个人住宅用地容积率定为2.5。

按上述容积率出具的个人住宅地块规划条件只作为办理国土合宗手续使用，不作为土地开发强度的依据。

2.土地开发强度按以下标准执行：临宽度小于或等于8米街(巷)道的地块建设控制4层；临宽度大于8米，小于或等于12米街(巷)道的地块建设控制5层；临宽度大于12米，小于或等于16米街(巷)道的地块建设控制6层；临宽度大于16米，小于24米街道的地块建设控制7层；临宽度大于或等于24米以上街道的地块原则上按8层。整合范围内已建房屋按上述标准执行。

3.各地块实际可开发建设计容积率建筑面积为各个人住宅规划用地面积与层数的乘积。该面积确定为原地块的可建计容积率建筑面积。

（二）整合项目范围各地块可建计容积率建筑面积之和作为整合项目的可建总计容积率建筑面积。因条件限制，实施建设方案无法满足相关技术规范标准的（建筑间距、日照、停车位等），可建总计容积率建筑面积须下调。

（三）在符合规划相关技术规范标准的前提下，可适当提高整合项目的计容积率建筑面积，具体以审批结果为准。

（四）整合开发项目的建筑密度、绿地率、停车位等指标可适当放宽，建筑密度不宜大于40%、绿地率不宜小于20%、停车位不宜小于0.7个/100平方米计容建筑面积。整合后用地面积小于3000平方米的，停车位不宜小于0.5个/100平方米计容建筑面积，建筑密度、绿地率以具体审批结果为准。

（五）整合开发项目按上述条款确定的地块规划条件与控规编制的单元地块指标不一致时，须按程序调整控规单元地块指标。

第十五条 整合国有土地使用证。

（一）个人住宅规划用地过户到开发企业名下或合并到各业主成立的合作企业名下，交易过户按个人住宅地块规划条件确定的容积率执行。

（二）开发企业根据整合项目实际批准的计容积率建筑面积申请办理土地延长年限和确定商业、住宅面积比例。重新核发土地使用证和签订土地出让合同。

（三）整合项目并宗后用地不能满足整合开发条件的，原规划范围无办理国有土地使用证的土地应根据批准的规划建筑设计方案的指标按程序挂牌出让后统一并宗、办理土地延长年限和确定商业、住宅面积比例。重新核发土地使用证和签订土地出让合同。

（四）整合项目批准后的计容积率建筑面积（含商住比例）超出原地块的可建计容积率建筑面积的，超出部分须按规定补交土地出让金。

第十六条  规费政策。

凡属于区政府收取的行政事业性费用，按标准收取；已办理《建设工程规划许可证》的，收取的费用如需退回，缴款单位可向执收单位提交资料申请，按相关规定办理。

第十七条  税收政策。

（一）凡属于返还原地块业主物业发生的相关税费，税务部门按相关税收政策办理。

（二）返还原地块业主物业的土地、建安成本可纳入开发企业的开发成本。

（三）企业全部采用货币收购地块按土地成交价计入开发成本。

第五章　整合开发流程

第十八条　整合个人住宅规划用地开发项目的审查、审批，按以下程序办理：

（一）项目申请。对符合第八条规定的项目，由项目开发主体申报整合方案和可行性规划建筑设计方案，向区住房城乡规划建设局提出申请。

（二）项目审查。由住房城乡规划建设局和区国土资源分局区提出审查意见，符合条件的提交区城乡规划建设联审会议审议。

（三）整合方案经区城乡规划建设联审会议审定后，区住房城乡规划建设局按程序出具过户地块和整合范围地块的规划条件，并函告区国土资源分局。

（四）项目开发主体应依据规划条件向区住房城乡规划建设局和区国土资源分局申请完善、办理项目国土和规划建设等相关手续。

第六章　附 则

第十九条  本意见自2017年4月1日起施行，有效期3年。